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一、房屋征收评估中存在的问题
近年来，我国经济建设步伐不断加大，大项目建设和保障性住房建设快速发展，城市房屋征收拆迁数量随之迅猛增加，由此引发的征收拆迁类矛盾纠纷也日渐增多。此类纠纷牵涉的人数往往是数十人甚至上百人，影响大，涉及面广，容易成为社会关注的热点，稍有疏忽，就易引起上访案件，影响社会稳定。城市房屋征收的矛盾焦点是补偿，而征收补偿的基础和依据是对征收房屋的房地产市场评估，补偿金额与评估直接相关。因此，城市房屋价值评估已经成为当前征收与补偿矛盾的焦点。目前还存在一些不规范的评估行为，接下来笔者将从三方面对房屋征收评估中存在的问题进行探讨。
1、存在房地产价格评估机构及评估师不具有房地产估价资质的情况
房地产评估结果的准确与否，估价是否公平，与评估机构的资质、评估人员的专业水平有密切关系。因此《房地产管理法》第57条规定，设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：1.有自己独立的名称、组织机构；2.有固定的经营场所；3.有必要的财产和经费；4.有足够的专业人员，即有一定数量的房地产估价师；5.法律法规规定的其他条件。但是在司法实践中，征收部门委托房地产评估机构时仍个别存在不仔细审核评估机构相关资质的情况，导致评估结果无效，失去公信力，激化征收矛盾，同时也给审判工作带来困难。因此法院在审查评估报告的合法性时，应严格估价资质的要求，全面审查评估机构及估价师是否具备相应资质。《国有土地上房屋征收评估办法》第17条第2款对征收评估报告的形式作出如下规定；“整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”法院在审判中应当注意对于不具备房地产估价资质的机构和人员出具的评估报告，不能作为认定征收补偿安置合法的依据。另外在此强调，房屋征收评估时只能由专业房地产估价师实施，注册资产评估师没有法律依据就征收房地产作出评估报告，而且不能以《资产评估报告》代替《房地产评估报告》。在这里笔者也建议征收机构在委托评估机构时一定要认真核查被委托机构的相关资质，确保征收程序符合法律规定。
2、评估报告无法证明确实送达被征收人
《国有土地上房屋征收评估办法》第17条第2款规定“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”该《办法》第20条第1款、第22条赋予了被征收人对评估结果有异议向房地产价格评估机构申请复核评估及向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定的权利。如果房屋征收补偿决定中依据的评估报告送达不了被征收人，就无法保障被征收人的知情权，剥夺了被征收人对评估结果存在异议时的法律救济途径及申请复核评估或者向评估专家委员会申请鉴定的权利。在司法实践中，基于正当程序原理，为保护被征收人的合法权益，应当就被征收房屋的评估报告是否送达被征收人的问题进行审查，如果征收人在诉讼过程中提交的证据无法证实分户评估报告已送达被征收人，那么以评估报告为依据的房屋征收补偿决定应当予以撤销。
3、委托评估机构程序不符合法规要求
评估机构的选择，应当遵循公平、透明的原则，尊重当事人的自主选择权。关于评估机构的选定《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定“房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机抽选等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第4条第1款提出，协商不成的，可以通过投票、抽签、摇号等公开、公平、公正方式选定。黑龙江省住房城乡建设厅《关于贯彻国有土地上房屋征收与补偿条例的实施意见》第11条进一步规定，被征收人经协商无法选定房地产价格评估机构，可以采取投票选择的方式确定。按一个被征收人（产权户）一票的原则，参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50％.得票超过参加投票被征收人数量50％的房地产价格评估机构确定为该项目的房地产价格评估机构。投票方式未能确定的，可组织被征收人代表采取抽签、摇号等方式确定，被征收人代表由街道办事处和居民委员会通过公开透明方式组织所有被征收人推举产生。被征收人代表选定后，应在被征收范围内公示。投票选择、随机选定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请公证机关进行公证。司法实践中，在通过抽签、摇号的方式选定评估机构时，存在被征收人代表不是推举产生，而是由基层组织随意选定，或者直接由征收部门选定的情况，而且在抽签、摇号时存在没有邀请公证机关进行公证的情况。甚至在没有被征收人参与的情况下，征收部门单独以抽签、摇号的方式选择评估机构。因此法院在对评估的合法性进行判断时，应着重对评估机构选择的细节进行审查。征收人在对房屋征收补偿纠纷作出征收补偿决定时，违反法规的规定，以单方委托的评估机构的评估报告为依据，或者没有按规定程序选择评估机构，被征收人提出异议的，应认定房屋征收补偿决定的作出属于主要证据不足。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，在我国开创了一个全新而独特的房屋征收时代，这个征收时代的主题词便是公平、公正，价值平衡无疑是公平、公正最集中地体现，而在征收人与被征收人对征收事宜无法达成一致的情况下，房地产价格的评估正是房屋价值确定的唯一途径，其重要性可见一斑。所以人民法院在审理房屋征收案件时，应着重对评估的合法性进行审查，保障被征收人的合法权益，促进征收部门依法开展征收工作。
二、国有土地上房屋征收评估办法
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
(二)负责本评估项目的注册房地产估价师；
(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
(四)委托人应提供的评估所需资料；
(五)评估过程中双方的权利和义务；
(六)评估费用及收取方式；
(七)评估报告交付时间、方式；
(八)违约责任；
(九)解决争议的方法；
(十)其他需要载明的事项。
第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
第十八条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
第二十八条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
第三十二条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。
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