| 问题 | 预售合同未售，法律效力如何界定 |
| 分类 | 合同事务-合同效力 |
| 解答 |
一、预售合同未售，法律效力如何界定 在预售合同尚未售出的情况下，如何正确界定其法律效力？ 依据相关法律法规的规定，如卖方并未获得商品房预售许可证明即签订了购房合同，那么此份合同应被视为无效。 然而，存在一例外条款，即如果在诉讼提起之前，卖方成功获取到了商品房预售许可证明，则该合同将被视为有效。具体而言，《商品房买卖合同纠纷解释》第二条明确指出：若卖方未能取得商品房预售许可证明便与买方签订了购房合同，那么此份合同应被视为无效；但若在诉讼提起之前，卖方成功获取到了商品房预售许可证明，则该合同将被视为有效。 此外，对于那些主张因商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续而要求确认合同无效的当事人，其请求将不会得到法院的支持。 《商品房买卖合同纠纷解释》第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 二、预售合同未约定违约条款要怎么办 订约违约金或损害赔偿金数额得以参照如下诸多准则予以确定: 1、在逾期支付款项的情况下，应以尚未结清之购房款项总额为基础参考，按照中国人民银行有关金融机构所制定的政策，参照其针对逾期贷款所收取的利率标准进行计算； 2、对于逾期交房且用户无法按时使用该房产的情况而言，应参照相关监管部门于逾期期间发布的公告信息，或者由具备资质的房地产评估机构对该区域内类似房地产的租金水平做出评估，以此来确定应给予损失补偿的金额。《民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、预售合同未签字有效吗 售房预订合约未得到签署时，其效力常被视为无效。在遵循我国相关法规的规定中，显示当事人真实意愿及实际履行的签约步骤，即正式的签字或盖章，是一份有效、可执行的合约必需的条件之一。然而，如果诸如通过事实上履行合约核心义务这样的特殊情况出现，或者存在其它清晰的、可证实的表达方式来承认并同意合同条款，那么这份未经签署的预售房合约也有可能被判定为已经成立并且有效。然而，依据法律的普遍原则，未经签名、落笔的预售房合约，难以被认定为双方确实达到了共识，从而也就缺乏了法律效力。所以，我们强烈建议您在签署各类合定时，务必细心审查每一个条款，并且亲自落笔确认，以便确保自己的合法权益得以依法维护。 预售合同在未售出前，其法律效力取决于卖方是否取得商品房预售许可证明。未取得许可证明即签订合同，合同无效。但诉讼前取得证明，则合同有效。据《商品房买卖合同纠纷解释》第二条，未取得证明签订的合同无效，取得后则有效。未登记备案要求确认无效的请求，法院不予支持。 |
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