有效。

合同当然是有效的，必须登记的抵押权，如未登记，只是抵押权可能未生效。
一、抵押合同有效。
登记是针对特权的变动而采取的一种公示方法，是否登记并不影响合同的效力。
二、抵押权未生效。
抵押合同为要式合同，该合同并未直接产生抵押权这一担保物权，而是必须与登记结合，才能设立抵押权，但未办理登记并不影响抵押合同的效力。

《民法典》第209条
规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。