在签订商品房预售合同时，购房者可能面临以下几种潜在风险：开发商未能依法取得有效的商品房预售许可证明以规避潜在风险；楼盘商业广告中存在夸大或者不实宣传，误导消费者；开发商可能将该房屋抵押给第三方，或者故意隐瞒预售房屋已经被抵押的事实；开发商也可能将预售房屋出售给第三方，或者故意隐瞒预售房屋已经出售的情况；此外，开发商可能会延迟办理房屋所有权证以及土地使用权证，从而影响购房者的权益；最后，开发商还可能擅自对房屋设施或户型结构进行单方面变更，损害购房者的利益。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。