商品房预售合同乃是具有严格规范的合同文件，此类合同一般都会在商品房预售的特殊时期内被广泛应用。在此阶段，开发商通常会在尚未完成建设的新建商品房销售现场，通过售楼处向消费者出售房屋。一旦双方签订了这份合同，开发商将会把它提交至相应的房地产管理部门进行备案。因此，无论是预售合同还是正式合同，它们都具有同等的法律效力，这就要求我们在签署这些合同时必须保持谨慎态度。尽管没有办理备案登记手续，并不意味着合同本身失去效力。
然而，如果双方当事人约定备案登记为合同生效的必要条件，那么就应当按照约定执行。若卖方与第三方存在恶意串通行为，私下达成买卖协议，即便房屋已经实际交付给了第三方使用，这样的合同仍然是无效的。
此外，如果卖方没有向买方如实披露他已将房屋抵押给第三方，或者在合同签订后，卖方再次将同一房屋出售给第三方，导致合同的主要目的无法实现，买方有权请求解除合同、退还已支付的购房款项及其利息、赔偿相关损失，并且还可以要求卖方承担不超过已支付购房款项一倍的赔偿责任。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。