仅在符合如下退还订金之情形下，方可对订金进行返还：
首先，若因双方未能达成一致意见而导致合同条款无法订立，则购买方有权提出解除房屋买卖协议并要求返还订金。在此种情况下，房地产开发商/销售商通常会无条件地将订金归还给购买方。
如若开发商/销售商未予退还，购买方可提交至当地住房和建设委员会进行投诉；
其次，若新房开发企业在出售房产过程中未能提供齐全的"五证"，这本身便构成了违法行为。在这样的背景下，购买方有权直接向开发商提出解除合约，并索回订金；
最后，若认购书或购房合同中已明确规定了退还订金的条件，且实际情况符合这些条款，那么购买方均可根据认购书或购房合同中的相关规定，要求开发商退还订金。

《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。