关于买房定金是否允许退还的问题，其决定因素取决于以下几种情况：首先，若因购房者自身原因无法签订商品房销售合同，那么定金是无法予以退还的；其次，若是由于卖方原因导致商品房销售合同无法签订，此时定金应当按照两倍的标准进行返还；第三，若由于不可归责于合同双方的外部因素影响，使得商品房销售合同无法签订，卖方应全数返还定金，无需双倍赔偿；最后，倘若最终签订了房屋购买合同，那么定金款项应当结算作为物业价格或者予以回收。然而在此过程中必须特别注意，合同中必须使用“定金”字眼，而非“订金”字眼。缘何如此？主要因为“定金”代表着契约一方根据合约的约定，事先支付给另一方一定金额的款项，以确保合约的顺利执行，并且它是以债权保障的形式出现的。当定金一旦支付，即开始起到制裁违约方，补偿守约方的作用，即定金具有惩罚性的特点，支付过定金的一方未履行约定条款，便无权请求返还定金，收取定金的一方未履行约定条款，需按照两倍标准返还定金。这种制度被称之为定金罚则，适用于所有的房产交易活动。在法律层面，对于定金的额度设定也有严格限制，定金额度不得超出主合同标的总额的百分之二十，超出部分并不具备定金的法律效应。实际交付的定金金额无论多于还是少于约定红线，都视为对预定定金金额的调整。相比之下，“订金”在法律层面上仅具备预付款的性质，并不能为债权提供担保。若合同中明确表述为“订金”时，在订立商品房销售合同时，所收到的费用应当折算作为房价；假设因各方原因未能签订商品房销售合同，开发商应当将所收到的款项全数返还买方。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
　当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《商品房销售管理办法》第二十二条
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。