关于房屋实际权益人能否享有相邻权以及如何行使这些权利的问题，我们需要先了解一下什么是相邻权。
所谓相邻权，是指不动产的所有者或使用者在处理相邻关系时所拥有的权利。
这种权利的前提条件是，相邻的不动产互相毗邻且需要进行必要的协调。
具体而言，就是指在相互毗邻的不动产所有者或使用者之间，一方为实现其合理行使所有权或使用权的目的，得以请求其他相邻方提供便利或者承受一定限制的权利。
在明确了以上概念之后，我们不难发现，房屋的所有人和使用人分别拥有不同的权利和职责。
具体地说，对于不动产的所有权和使用权，法律规定以注册和登记为准。
也就是说，如果某件不动产的产权被记载在某人的名下，那么这个人就拥有该不动产的所有权;
而假如某个人实际享有该不动产的权益，但这一事实却未曾在房屋产权注册中得到反映，那么此人并无合法的资格来主张或行使相邻权。
然而，虽非房屋产权注册人之实则权益人，亦可享有相邻权之利惠。
例如，当建筑物施工、铺设道路或架设线路等原因需要暂时占用邻方土地时，邻方应当给予方便，但同时，施工方还需合理使用该土地，并且完工后务必恢复原状，若因此产生损失，施工方也须承担相应责任并给予邻方适当的补偿。
此外，对水资源的保护也是相邻权的重要内容之一。
任何一方都无法擅自阻断或排放天然水流;
对于必须依赖邻方土地疏导地表水或地下水的情况，邻方也应该予以准许，但是使用者需要采取相应的措施尽可能地降低污染或破坏程度，并对给对方可能造成的损失进行赔偿。
在建设新住宅或挖坑埋管道的过程中，施工者应与邻舍的房产等不动产保持适当距离，避免侵犯邻人的地基，同时也不要让屋檐水或流水泄漏到邻舍的土地或房屋上，以免影响到他人的通风、采光或日常生活。
至于相邻土地所有者栽种的竹木及根茎可能越出界限，从而对邻舍房屋的通风性、采光度、建筑稳定性以及正常使用产生负面影响的情况，受害方可下令要求对方去除那些影响性的部分或砍伐特定的竹木，需额外注意的是，如有造成损失，便应对此作出经济上的赔偿。

《民法典》第二百八十八条
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。