根据我国相关法律法规的规定，房屋租赁合同最长的效力时间为20年；
若超出这一时限，那多余的也就不起作用了。
这个“房屋租赁合同期限最长20年”的说法，其实是对当事人每次签署的租赁合同时约定的租赁期限进行限制，要求不可以超过20年这一上限，而不是说当事人在先后多次签订租赁或多份租赁合同时，所约定的总租赁期限不得超过20年。
当房屋租赁期届满后，如果当事人选择续签租赁合同的话，那么这份新续签合同的租赁期限将从续约之日开始重新计算，但同样不得超过20年。
换句话说，即使房屋租赁期限超过了20年，也并不等于整个租赁合同会因此失效，实际上仅有超过的那部分租赁期限是无效的，即仍然要以20年作为租赁期限的计算基准。

《民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。