房屋租赁与转租的区别如下：
1、房屋租赁是出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为；
房屋转租是指房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。
2、房屋租赁是双方法律关系；
房屋转租是多方法律关系。

《中华人民共和国民法典》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《城市私有房屋管理办法》第二十一条第（一）项规定，承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的，出租人有权解除租赁合同。