关于定金能否退还，须依据具体情形而定:
首先，若在提出诉讼之前开发商尚未获得商品房预售许可证，则该份房屋认购书便无法律效力，订金理应予以归还;
其次，若买方未能依照认购书所约定的日期与地点签署合约，属于买方单方面违约，其订金将无法予以返还;
反之，若卖方在规定的期限内将原定购房转售他人以致未能顺利进入签约阶段，则属于卖方的违约行为，需向买方双倍赔偿订金。
再者，倘若买卖双方按照约定的期限成功签署正式合同，那么在买方履行合同义务之后，订金可以抵充部分购房款项或是予以回收;
然而，在双方履行正式合同的过程中，任何一方违约，都将适用"不予返还"或"双倍返还"的条款。
另外，如果双方均未出现上述第一条中所述的违约行为，只是针对预售(销售)契约以及补充协议的内容无法达到共识且因此未能成功签约的话，卖方应该将全部订金退还给买方。
最后，若其中一方在正式签约时对于认购书中所确定的各种条件，如价格、房号、面积等做出了修改，从而导致签约未能实现，也同样被视为违约行为。
在此种情况下，如果是由买方违约，其订金将无法予以返还;
但若是卖方违约，则应双倍赔偿对方订金。

《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《民法典》第五百八十八条
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。