若开发商在未依法获取商品房预售许可证书的前提下，擅自与其购房客户签订正式的商品房购买协议，那么这种行为应当视为一种严重的欺骗行为。根据我国相关的法律法规，购房者有权依据此类法律条款向当地法院提起诉讼程序，以证实协议的无效性，或申请撤销该份商品房买卖合同的有效性。此外，当卖方在执行商品房买卖合同时，恶意遗漏尚未获得商品房预售许可证的真实信息，或者提供虚假的商品房预售许可证，从而导致合同的无效性或者被撤销、解除时，买方有权要求退还已经支付的购房款项以及相应的利息，同时还可以提出赔偿损失的要求，并且可以进一步要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。