现房商铺十年返租需要注意以下五个关键环节：首先，要全面掌握开发商的信用度及其企业实力；其次，需仔细阅读并理解合同中各项条款的含义及相关法律规定；再者，须严谨确认返租形式以及具体的时间安排；接着，对商铺所在地理位置及周围环境进行详尽了解是非常必要的；最后，还应关注商铺的所有权情况，以此来确保自身权益得到充分保障。商铺返租，即房地产开发商将一个大型商业项目划分为多个小型产权商铺出售给小业主，同时与其签署返租协议，承诺在一定时期内，商铺将由开发商统一管理运营，按照约定日期向小业主支付固定租金。然而，这种做法通常并不符合现行法律法规。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条
国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
《商品房销售管理办法》第十一条
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。