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一、房屋登记行政案件产生的原因
(一)房屋登记行政机关未尽必要审查义务和合理注意义务，主观存在过错。
一是违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。
二是对申请人提供的登记材料的真实性、合法性和有效性未作全面审查。
三是因工作过失造成权属发生转移，侵害了当事人的合法权益。
(二)申请人故意隐瞒真实的房屋交易事实，提供虚假登记资料。
一是申请人提供伪造的身份证、户口等身份证明材料或公证书、房屋交易合同、协议书等资料办理权属转移登记。
二是申请人与中介机构共同欺骗公证机关，骗取公证文书，办理权属转移登记。
(三)房屋权属登记申请人与第三人对登记房屋权属存在争议。
二、人民法院审结房屋登记行政案件存在的问题
人民法院在审结上述行政案件后，有相当数量的房屋登记行政行为被依法撤销，但引发一些后续问题：
一是被判决撤销登记的房产多数设置了他项权利，房屋登记机关如履行法院的行政判决又会造成对他项权利人的侵害。
二是提供虚假材料的当事人在办理房屋权属转移登记后逃匿，法院判决撤销登记行为后，购房人已经支付的购房款难以追回，将面临钱房两空的境地，善意第三人的合法权益得不到有效的保护。
三是有的涉案房屋发生多次权属转移登记，因前手交易登记行为违法，被法院撤销，后手交易登记行为往往也被随之撤销，而法院受行政审判职权所限，在行政判决书中没有对案件所涉及的基础民事行为的效力作出认定，导致房屋归属处于未定状态，房屋登记行政机关常以房屋权属存在争议为由，拒绝向申请人(原告)重新颁发房屋权属证书，迫使申请人向人民法院提起房屋确权民事诉讼，启动新的一轮诉讼程序，增加了当事人的诉累，同时也造成司法资源的浪费。
四是因当事人提供的部分登记资料如身份证明、登记申请的签名不真实而被人民法院作出的行政判决撤销，但其民事交易行为却在民事诉讼中被人民法院作出的民事判决书确认为有效，导致刚被撤销的权属登记又要恢复登记，既造成行政机关登记工作的重复，又给当事人带来不必要的负担。
三、解决房屋登记行政案件的建议
人民法院审理房屋登记行政案件所产生的上述后续问题不利于树立行政审判的权威性，只解决了案件中的行政争议问题，但同时留给行政相对人(利害关系人)新的行政争议和民事争议，没有实现行政诉讼法的立法目的。为此我们建议：
(一 )建立和完善科学的房产登记制度，尽快制定和完善有关房产登记的法律、法规和规章，正本清源，是解决当前的房产登记行政案件审理工作诸多问题的根本办法。虽然《物权法》对不动产登记制度作出了基本的规定，如登记管辖、登记机构职责、异议登记与预告登记制度、登记过错的赔偿责任等，但是这些规定仍有许多不明确的地方，远不能解决实践中遇到的问题，亟待法律和规章的进一步细化。
（二）统一司法实践中解决房屋登记行政案件中民、行交叉的问题，避免目前各地法院裁判不一的混乱局面，维护法制的统一和权威。
(三)明确房屋登记行政机关承担赔偿责任的标准和范围。《物权法》第二十一条规定“当事人提供材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。实践中，当事人往往会要求登记机关承担赔偿责任，而很少会向提供虚假材料的当事人要求赔偿。
四、房屋登记行政案件受案范围需注意的问题
确定房屋登记行政案件的受案范围，需要注意以下几个方面的问题:
房屋登记机构根据法院协助执行通知书办理的房屋登记。根据最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》的规定，行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助执行时缩小或扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理。这里的主体仅仅为人民法院，即行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为。如果有其他机关也向房屋登记机关提出协助执行，房屋登记机关需要根据法律法规等法律规范的授权决定其是否协助执行。房屋登记机构根据人民法院协助执行通知书办理房屋登记，如果公民、法人或者其他组织认为登记与通知书内容不一致的，则可提起行政诉讼;反之，登记与通知书内容一致的，则不能提起行政诉讼。诸如协助执行缩小或扩大范围、或违法采取措施、或执行标的物错误、或有已经生效的法院裁判与协助执行通知书相悖等事由，则可提起行政诉讼。房屋登记机构对人民法院的协助执行通知书只能执行，不能对协助执行通知书或裁判进行实体审查;如果认为有错误，可以提出审查建议，但不能停止执行。这由司法最终裁决权所决定。如果房屋登记机构执行法院生效法律文书或协助执行通知书错误造成损害结果，由法院承担相应的赔偿责任，房屋登记机构不承担赔偿责任。
关于物权性行政许可的协助执行。有一种观点认为，物权性行政许可首先是一种财产权，其次是一种行政许可行为。既然有财产权的属性，法院对之当然可以执行或者由有关机关协助执行，无论该财产是采矿权还是探矿权等。另一种观点认为，物权性行政许可既然有行政许可的性质，就应当遵循行政许可法的规定，由有权机关予以许可。因为行政许可的功能在于控制危险、配置资源、提供资信，依据行政许可法的规定，只能由行政许可机关予以许可。对这一问题需注意三点:第一，被执行人不能履行判决确定的金钱给付义务的，人民法院有权强制执行其所有的各种财产或财产权利，不需要判决指明。根据《矿业权出让转让管理暂行规定》的规定，采矿权为财产权，并可依法转让，因此人民法院有权强制执行被执行人的采矿权。矿产资源法、行政许可法等法律法规对权利人自主转让采矿权规定了审批程序，但并未涉及法院强制转让。应当认为，法院在执行程序中应积极与国土资源部门进行沟通，但已经完成强制转让的，只要竞买人资格等符合相关法律法规对采矿权转让规定的实质条件，国土资源部门应协助法院办理采矿权变更登记手续。第二，因物权性行政许可涉及行政许可法的规定以及行政许可的特殊功能，对之应当遵循行政许可法的规定，多与行政许可部门沟通研究，对涉及高度属人性、属技术性等行政范畴的事项，要尊重行政机关的首次判断权，实行司法自限。第三，对有关行政许可部门协助法院办理采矿权变更登记手续问题提出复议申请或行政诉讼的，应当区分情况分别对待。行政机关根据法院协助执行通知书实施的行为，是行政机关应当履行的法定协助义务，不属于法院行政诉讼范围。行政复议与行政诉讼相通，上述协助执行行为也不应属于行政复议的受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助执行时缩小或扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理。同理，申请行政复议也应当受理。
房屋已经灭失情况下原登记行为的可诉性。对房屋已经灭失，当事人认为房屋灭失前登记的房屋权利状况侵害其合法权益提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。房屋已经灭失，当事人认为房屋灭失前登记的房屋自然状况侵害其合法权益提起行政诉讼的，人民法院不予受理。如果房屋经过注销或者变更登记之后，当事人认为原登记行为侵犯其合法权益提起诉讼的，人民法院可以依法受理。有一种观点认为，只要原来的登记行为在起诉期限之内，就可以提起诉讼。另一种观点认为，登记行为的法律效力不会因房屋灭失或后续登记行为的发生而自动消灭或替代，该存续的法律效力所涉相对人之利益可能会因房屋灭失或后续登记行为发生而变化，房屋灭失涉及房屋登记行为法律效力的存续问题，故应当予以明确。笔者认为第二种观点有法理依据，应当肯定。
对历史遗留的落实政策性质的房地产登记行为的可诉性。1992年11月25日最高人民法院作出《关于房地产案件受理问题的通知》，该通知第三部分规定:“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”从房地产案件受理的历史沿革，可知凡属于历史遗留问题、落实政策问题、不符合行政诉讼法起诉条件的人民法院不予受理。即使1982年民事诉讼法规定了“法律规定由人民法院审理的行政案件”，适用民事诉讼法的规定，但房屋登记案件并未有法律规定可以提起诉讼。故可以总结为:对行政诉讼法实施前的房屋权属登记行为不服提起诉讼的，包括历史遗留问题的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院受案范围，所提起的行政诉讼人民法院不予受理。争议问题属于历史遗留的落实政策性质的房地产登记行为，如果在登记发证以后又换发房屋所有权证，对换发房证行为不服，可以提起行政诉讼;但换发房证行为又涉及历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，则不予受理。理由是:行政诉讼是对被诉行政行为进行合法性审查，对以往落实政策的历史遗留问题，不能以合法性考量当时政策;根据法不溯及既往的原则，1990年实施的行政诉讼法不能溯及以前的行为;对于特殊情况应特殊对待，可请有关部门依当时的政策规定予以解决。
作为生效裁判文书证据的房屋登记行为的可诉性。生效的民事裁判、执行裁定、仲裁裁决等生效法律文书将房屋权属证书作为定案证据予以采信，但未对该登记行为的合法性作出评判，公民、法人或其他组织对该房屋登记行为不服提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。该问题涉及证据的合法性和被诉行政行为的合法性。房屋登记权属证书虽然已经作为生效法律文书的证据，但只是从民事证据的合法性、真实性和关联性“三性”方面对其审查，房屋权属证书具有证据的效力;民事诉讼或仲裁并未对房屋登记行为的合法性进行审查。因此，尽管生效法律文书将房屋权属证书作为定案证据予以采信，但并不能据此排斥行政审判对该登记行为的合法性审查。该问题涉及最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》(以下简称《若干解释》)第44条第(10)项关于“诉讼标的为生效判决的效力所羁束的”的问题。一种观点认为，房屋权属证书已为生效的民事判决或裁定作为合法证据采信，当事人就房屋权属证书提起行政诉讼就受生效判决的效力所羁束，该行政诉讼不能受理。另一种观点认为，该处诉讼标的即被诉具体行政行为，如果已有生效判决对具体行政行为作出处理，则除非经过审判监督程序，否则不能再对该具体行政行为进行审理。因为“一事不再理”是法律的统一性、稳定性和权威性的要求，在一个裁判经法定程序撤销之前，其具有法律效力，法院不能再针对同一案件进行审理。这对当事人也同样具有拘束力。这里需注意对“羁束”一词的理解，不能认为只要与诉讼标的有关就是羁束。正如民事判决中对于房产证作为证据加以采信并不意味法院已对房屋登记机构的发证行为作出确认合法的判决，故发证行为并未受到生效民事判决的羁束。该问题涉及最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》(以下简称《证据规定》)第70条，生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。但是如果发现裁判文书或者裁决文书认定的事实有重大问题的，应当中止诉讼，通过法定程序予以纠正后恢复。作为民事诉讼证据的房屋登记只是对其证据合法性的审查，并未对房屋登记行为的合法性进行审查，应当区分证据的合法性和行为的合法性问题;证据的合法性并不羁束行政诉讼的诉讼标的。但是，如果民事裁判认定作为证据的房屋登记有重大事实问题，考虑到司法的统一性以及法制的统一，此时行政诉讼应当中止，通过审判监督程序予以纠正后再恢复行政诉讼，避免民事诉讼和行政诉讼对证据重大事实产生相反结果，维护司法统一。
未改变登记簿内容的换发、补发权属证书或更新房屋登记簿行为的可诉性。房屋登记簿是房屋登记机构记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的专业簿册，具有法定性、权威性、统一性和永久性的特征。关于登记簿记载行为的可诉性，分五种情形:相对人认为房屋权属证书与房屋登记簿记载内容不一致的，申请登记机构纠正或更正，登记机构不予纠正或更正的，笔者倾向于可诉;房屋登记机构未改变登记簿内容的换发、补发权属证书，相对人对未改变的补发、换发权属证书行为提起诉讼的，属不可诉的范围;房屋登记机构更新房屋登记簿，更新后的内容与原房屋登记簿内容一致的，相对人不服更新行为，属不可诉范围;房屋登记机构更新房屋登记簿，更新后的内容与原房屋登记簿内容不一致的，相对人不服更新行为，属可诉范围;原范围登记机构已对登记簿记载的内容注销或更正的，相对人对原登记行为不服，如果符合其他起诉条件的，属可诉范围。
房屋登记已被登记机构撤销或者注销的问题。第一，根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的
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