关于房地产交易中定金退还问题的处理，需依据实际状况进行深入剖析。首要，若购房者未按认购书明确规定的期限和地点前去签署正式合同，抑或在正式签订合同时自行改变了认购书中已确定的重要条款，例如房价、建筑面积及户型等，以致于无法顺利完成合同签署，则此类情形可视作购房者违约，其依照约定支付的定金将无法得到退还。其次，若开发商在事先约定的期限内，将购房者已选定购买的房产出售给第三方，致使原定交易无法继续进行并最终告吹，在此种情况下，开发商须以双倍金额归还购房者所交付的定金。再者，如果开发商未能获取商品房销售所需的合法许可证，或者由于自身原因导致交易双方无法成功签署正式合同，甚至因此导致合同效力丧失，此时开发商皆应无条件地退还购房者的定金，并且赔偿购房者所承受的相关经济损失。此外，若双方仅就正式合同、补充协议等关键条款产生争议，而与认购意向书的内容无关，进而导致签约失败，那么双方均不被认定为违约行为，开发商有责任全额返还购房者的定金。最后，若因不可抗力因素，导致商品房买卖合同无法顺利达成，作为卖方的开发商应当如数退还买方所交付的定金。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。