差异点包括：
1、法律效应有所不同。预售合同时具备法律效力的，依照其条款内容对合同双方均具有明确的法律约束力。
然而，认购书在实质上仅具预约性质，尚未形成具有强制性的合约关系，因此它对双方并不产生绝对性的约束力。
2、本质特性各异。商品房预售合同被视为本约，其所具有的法律效应与正式的买卖合同无异。
然而，预售认购书则属于预约范畴，并未产生强制性的法律效力。
3、核心目的存在差异。预售合同主要用于对房屋的基本信息以及价格等关键条款进行明确确认。而认购书仅仅是对房屋进行初步确认，其主要目的在于表达对购买房屋的意愿和意向。

《城市商品房预售管理办法》第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。