商品房预售合同登记备案实则是一种独特的不动产登记形式，旨在确保一项将来可能发生的不动产物权变动之请求权得以妥善维护。预售商品房备案登记赋予了买受人的请求权具备对抗第三方的显著法律效果。由此可见，房地产开发企业在未经预售登记许可的情况下，不得擅自将已完成备案程序的房屋再次进行销售或者设立抵押事宜，否则此等行为将会被视为无效。更值得关注的是，若开发商未按规定，将已经预售登记过的房产出售或者设定抵押给他人，那么该第三方将无法通过正常的登记手续取得所有权，同时，其所主张的抵押权亦无法对预售登记的买受人产生有效的法律约束力。
然而，需要明确指出的是，商品房预售合同登记备案并非商品房预售合同的生效要件，两者之间存在着本质上的区别。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。