“返租商铺”的行为被认为是非法的。
具体来说，这项操作模式是指房地产开发商将一处大型商业项目进行合理划分，形成众多所有权明确且规模较小的独立商铺，并销售给大量小型投资者或业主，同时还与这些业主签署返租协议。开发商在协议中承诺在规定期限之内，他们将会负责对该商铺进行统一管理和运营，并且按照双方确认的时间，向这些业主支付固定的租金收益。

《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。