商品房预售合同作为一种正式合法的协议，通常只在预售阶段即商品房尚未竣工完成之时由开发者在售楼处进行销售时签订。此合同须经过特定房产管理机构如房管局的监管和备案方可生效。无论是预售合同抑或正式合同，均具有同等的法律约束力，因此在签约过程中需审慎行事。原则上，未经备案登记并不影响合同的有效性。然而，若双方当事人约定以备案登记为合同生效的前提条件，则应遵循这一约定。若卖方与第三方存在恶意串通行为，私下签订买卖合同，即便房屋已经实际交付给第三方使用，此类合同仍属无效。此外，如果卖方在出售房屋前未向买方披露其已将房屋抵押给第三方，或者在合同签订后再次将同一房屋出售给第三方，导致合同目的无法达成，买方有权要求解除合同、退还已支付的购房款项及其利息、赔偿相应损失，同时还可要求卖方承担不超过已支付购房款项一倍的赔偿责任。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。