具体情况需视情形而定，若开发商并不具备所售商品房之相应销售资格，且在买方依法要求其退还订金时仍坚持不予返还，则无疑是违法行为。按照我国相关法律法规的严格规定，若商品房尚不符合销售条件，开发商无权进行任何形式的销售活动，同时也不可接受预付款等类似性质的款项支付。因此，倘若商品房尚未满足销售要求，而且买方已向开发商支付了“订金”，在此种情况下，即便买卖双方曾就“订金”的退还事宜达成过协议，开发商亦须无条件地将该笔订金全额退还给买方。

《商品房销售管理办法》第22条不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。