在房地产交易中，涉及到购屋者定金退还问题的情况有五类，具体如下所述：首先，若发展商在预先确定的购房意愿书规定期限内将消费者已经决定购买的房源，以高于原价的价格转售给第三方买家，从而导致消费者最终无法与发展商顺利签订正式的购房合同，那么发展商必须按照两倍的金额向消费者返还定金；其次，倘若发展商没有获取到相关的商品房销售合法证书，或者是因为其自身的原因导致双方无法签署正式的购房合同，甚至是由此引发了合同的无效性，那么发展商就应该无条件地返还消费者的定金，并且赔偿消费者因此产生的经济损失；再者，如果双方只是因为正式合同以及相关的补充协议中的某些条款无法达成共识，但这并不影响到购房意愿书的内容，进而导致无法顺利签订正式合同，那么双方都不构成违约行为，发展商需要全额返还消费者的定金；此外，如果购房意愿书中对于房价、建筑面积以及户型等关键性的条款没有做出明确的约定，或者是约定得不够清晰，导致双方在这些方面无法达成一致意见，最终使得正式合同无法顺利签署，那么发展商也应该无条件地返还消费者的定金；最后，如果商品房买卖合同无法顺利缔结的责任并非在于双方当事人，而是由于不可预见的外部因素，例如自然灾害、政策调整等等，那么出卖方就应该将定金如数返还给买方。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。