房屋的用途应当按规划使用，如果想把住宅改为经营性用房的话，应当要满足两个条件：
（1）遵守法律、法规以及管理规约；
（2）应当经有利害关系的业主同意，只有满足这两个条件，“住改商”的行为才具有合法性。
物业管理公司若发现业主有“住改商”行为的，应当履行其法定告知、制止义务，及时通知违法业主进行整改，并且交由当地房地产行政主管部门对业主的违规行为的进行处置。

《民法典》第二百七十九条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。