在正常情况下，房贷还不起是不能直接退房的。
下面为你详细说明：
1.银行处置规则：若借款人连续三个月或累计六个月未能按时还款，银行会依据借款合同约定行事。
银行有权要求借款人提前清偿全部借款本息，也可以选择处置抵押物，也就是房产。
因为银行发放贷款是基于合同约定和风险评估的，借款人的逾期还款行为可能会给银行带来损失。
2.协商解决途径：如果借款人因特殊原因，如失业、重大疾病等，确实无法继续偿还房贷，应主动与银行协商。
银行可能会考虑同意通过延期还款、调整还款计划等方式来帮助借款人解决问题。
3.解除合同情况：若银行最终同意解除合同，借款人要配合办理相关手续。
这包括还清剩余贷款，以及协助银行进行房产处置等。
此时，借款人可能会面临经济损失，比如已支付的部分房贷、违约金等。
总之，房贷还不起不能简单退房，要积极与银行协商解决。

案情回顾:

小朱因失业无法偿还房贷，连续三个月逾期。小朱想直接退房，银行则要求按合同处置房产或提前清偿本息，小朱认为自己有困难银行应直接同意退房，双方产生争议，后小朱与银行协商调整还款计划。

案情分析:

1、银行依据借款合同约定行事，在小朱连续三个月逾期还款时，有权要求提前清偿本息或处置抵押物，这是为了保障自身权益，避免可能的损失。
2、小朱因特殊原因无法还款应主动协商，银行考虑其情况同意调整还款计划是合理的解决方式，直接退房不符合规定，若解除合同需配合手续并承担相应损失。