| 问题 | 房本抵押没去房产局有效吗,抵押权实现的方式有哪些 |
| 分类 | 债权债务-抵押担保 |
| 解答 |
一、房本抵押没去房产局有效吗 以房屋作为抵押财产的，要签订抵押合同，并且办理抵押登记后，抵押权才设立，所以房屋抵押没有登记，抵押权未设立。《中华人民共和国民法典》第三百九十五条【抵押财产的范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）海域使用权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四百零二条【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 二、抵押权实现的方式有哪些 押权实现的前提条件是债务履行期届满，债权人的债权未受到债务人的清偿。 这时，债权人与债务人可以协议选择以下三种清偿方式： 1、折价方式。 抵押权人可以与抵押人协议，以折价的方式清偿债务。 采用折价方式，也应在债务履行期届满债务人不能履行债务以后，而不能在订抵押合同时，在合同中约定在债务不能清偿债务时，抵押物就归债权人所有。 因为，在订立抵押合同时，债务人处于紧迫需要的弱势地位，如果允许此时协议折价，易产生对债务人不公平的后果。 即使在债务履行期届满债务人不能清偿债务的情况下，双方协议，也应当参照市场价格对抵押物折价，实行多退少补的原则。 2、拍卖方式。 拍卖又称为竞卖，是指以公开竞价的方法把标的物卖给出价最高的人。 采用拍卖的方式能够最大限度地体现被拍卖财产的价值，公平地体现抵押物的担保效能。 有条件采取拍卖方式的，应当首先采用拍卖方式。 3、变卖方式。 变卖是一种普通的买卖方式，为了公平地体现抵押物的价值，要求变卖参照当地的市场价格。 通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，不动产物权的设立以登记为准，未办理登记的，物权未设立。 所以抵押房屋时，未到房屋管理部门办理抵押登记的，抵押行为不发生法律效力。 |
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