一、异议登记的概念
异议登记是物权法上的重要制度，是指在不动产登记簿上记载对该不动产登记正确性的异议，破除登记的权利推定和公信力，排斥善意第三人的信赖，以此保护权利人和利害关系人的利益。它是为更正登记之前所采取的一种临时措施。异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济手段，它可以及时或临时性地提供一种保护，并与更正登记结合，形成保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系。
二、异议登记的特点
法律上涉及异议登记的条款有两条，其中，第四十六条规定：房屋权属登记的利害关系人认为房屋权属登记册记载的房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房屋权利相关的材料，提出登记异议。登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房屋权属登记册以警示第三人，该异议登记满三个月失效。这一条款体现了登记异议制度的三个特点：
1．适用范围的有限性。本制度仅适用于对房屋权属登记册记载的房屋所有权真实性的异议，不适用于其他房产权利。或许有人会问：异议登记不就是将以前的人民来信对档案的限制变个形式嘛?其实不然。异议登记是可以将以前一部分人民来信的情况，利用登记的形式进行限制，但不是将人民来信这一形式简单地变更为异议登记。这一特点表明：只有对房屋权属登记册记载的房屋所有权真实性有异议的，才适用于异议登记这一形式。而对于反映房屋租赁纠纷、以房产证作抵押进行借贷未办抵押登记而引起纠纷等情况的人民来信，则不能作为异议登记予以限制。
2．功能上的警示作用。登记异议的功能是警示第三人，即申请人通过登记册上登记异议记载，向可能与登记册记载的权利人发生交易的第三人发出警示信息，以阻断可能进行的交易。权属登记机构受理当事人的异议登记后，其计算机管理系统会将这处房产予以限制转移的提示，一旦登记册上记载的权利人在异议登记有效期内前来办理转移手续，系统会予以提示，告诫发生交易的第三人：该处房产权利归属存在争议，正受异议登记的限制，从而阻断可能进行的交易。
3．登记异议的时效受严格限制。本条规定登记异议满3个月失效。异议登记是一种临时性的救济手段，这条规定的立法意图表明，异议登记仅为权利归属争议当事人进入纠纷程序前提供过渡性保护，为其进入纠纷处理程序的前期准备工作提供必要的时问，同时也约束和防止滥用这一程序性权利，即其确实须为解决权利归属争议而利用这一制度。提出异议登记人可以通过异议登记的这段宽限期，做好进诉讼、仲裁、行政处理程序的准备，最终通过诉讼、仲裁或行政处理程序解决其实体权利归属纠纷。最后，由司法机关或行政复议机关的裁定、仲裁、行政复议结论，或异议登记当事人与权属登记册记载的权利人达成的调解协议等判断异议登记的准确性。如果确认权属登记册记载有误，可予以更正登记。异议登记仅仅是登记异议，而不具更正的效力，更正登记才具有终局性。
4．为保护房屋权属登记册记载的真实权利人因他人滥用异议登记而受到损害，《办法》第四十七条做出了“异议登记记载于房屋权属登记册期满失效后，原申请人就同一事项再次提出登记异议，登记机构不予登记”的规定。对于恶意利用异议登记程序的当事人，如果造成真实权利人损失的，应追究其民事赔偿责任。
三、异议登记及其法律效力
1、不动产登记制度的建立和完善，使不动产物权变动的公示公信原则得以确立。即使真实的权利与登记的权利不一致，前者在某些情况下也要让位于后者，合理信赖登记而受让不动产的第三人能够获得绝对的保护。现实中，因为种种原因，难以避免出现登记错误，如何保护真正的权利人的利益呢?在登记簿上的权利人与真正的权利人不一致时，应当允许真正的权利人申请更正。但更正登记程序要求比较严格，要求提交的证明材料较多，在争议一时难以解决或不能及时办理更正登记的情形下，应当允许真正的权利人对登记簿记载的结果提出异议，暂时限制登记簿上记载的权利人的权利，避免存在争议的不动产为第三人善意取得，从而为事实上的真正权利人进行救济提供临时性的保护。这就是异议登记制度。该登记的直接法律效力是对抗现实登记的权利的正确性,中止现实登记的权利人按照登记权利的内容行使权利或阻止第三人依登记的公信力取得不动产物权。
2、财产保全不能代替异议登记
异议登记从本质上来说，属于一种临时性的保全措施，与诉讼法上的财产保全制度的价值目标和功能基本相同。但是，财产保全制度并不能替代异议登记制度。因为两者在启动原因、程序、限制的财产范围、限制的方式、法律效果等方面均存在差异：
一是启动原因不同。财产保全是在诉讼过程中，为防止判决不能执行或者难以执行而由法院根据一方当事人申请或者主动采取的一种限制另外一方当事人处分其财产的措施(只有在“情况紧急，不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害”的情形下，才可申请诉前财产保全)，而异议登记是为事实上的真正权利人提供的一种临时性保护。
二是程序不同。财产保全可以由当事人提起，也可以由人民法院主动启动。但人民法院采取财产保全措施的，需要申请人提供担保;申请人不提供担保的，驳回申请。而异议登记须依当事人的申请而启动，登记机构不得主动启动。异议登记时不需要当事人提供担保。
三是限制的财产范围不同。财产保全的财产范围既可以是房屋、土地等不动产，也可以是银行存款、机器设备等动产，甚至可以是注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权、股权等无形财产。而异议登记的对象仅限于已经登记的不动产。
四是限制的方式不同。财产保全可以采取多种方式，包括查封、扣押、冻结以及法律规定的其他方式。而异议登记，只需要由登记机构在登记簿上注明异议登记，不需要采取其他的措施。
五是两者的法律效果不同。异议登记的结果因诉讼结果而定，或解除异议登记，或进行相应的更正登记。但是财产保全的结果是根据判决结果执行被保全的财产。
3、异议登记的法律效力
一是对登记簿上记载的权利人(名义上的权利人)来说，其权利受到了限制。目前争议较大的是，异议登记之后，名义上的权利人在异议登记期间能否处分其权利。2002年 1月全国人大法工委的《物权法(征求意见稿)》曾明确规定“异议登记后，记载于不动产登记簿的权利人在异议登记期间不得处分该不动产”。但2007年正式出台的 《物权法》，删除了此项规定，回避了异议登记的效力问题。另外 根据《德国民法典》第八百九十二条的规定，异议登记效力在于阻断登记的公信力，但并不阻止名义上的权利人处分已登记的权利，只是第三人不能受到登记公信力的保护而已。笔者认为在我国目前社会诚信度不够，法治观念欠缺的情形下，为了维护交易安全，应当对名义上的权利人在异议登记期间处分其权利的权利进行限制。
二是对登记机构来说，不得办理或者暂缓办理名义上的权利人处分权利的登记申请。如《土地登记办法》第六十条规定“异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权”。《房屋登记办法》第七十八条第一款也明确规定“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理”。关于登记机构在异议登记期间能否办理名义上的权利人处分其权利的登记申请，目前也存在较大的争议。在《土地登记办法》的起草过程中，对此问题出现过比较激烈的争论。《房屋登记办法》在起草过程也曾出现过反复，因为其征求意见稿第九十二条第一款就曾规定“异议登记期间，登记簿记载的权利人因处分其房屋权利申请登记的，登记机构应当予以办理”。而根据《德国民法典》，在异议登记后，名义上的权利人不仅可处分其权利，而且可以申请权利移转登记，登记机构也应当予以办理。如异议最终被法院驳回，则处分登记有效;如法院裁定异议成立，则处分行为无效，申请人可根据法院的判决结果申请更正登记。笔者同意《土地登记办法》、《房屋登记办法》之规定，即登记机构不得办理或者暂缓办理名义上的权利人处分权利的登记申请，主要是因为在我国目前之法治环境下，这样规定不仅操作简便，而且可以有效地维护交易安全，防止出现交易秩序的混乱。
四、异议登记的作用
l.当房产权利归属发生争议时，可为未被登记确认的真实权利人提供一种进入纠纷程序的便利条件，以避免争议所指向的房产权利转移，使真实权利人丧失对该权利的控制。
2.可使行政复议或行政诉讼机关避免受理形式上为行政确权、而实质上为民事权属纠纷的案件，摆脱审而难决、无限循环的程序困境。
五、异议登记与更正登记的关系
异议登记是更正登记的前置辅助手段，异议登记与更正登记即有共同点也有不同点。其共同点是这两项制度的最终目的都是为了纠正登记错误。而两者的不同点是：
一是提交的申请材料不同。更正登记申请人需要提交登记簿记载的权利人书面同意更正或者证明登记确有错误的证据材料，对材料的要求很高。而异议登记则只要提供申请人与该宗地有利害关系的证明及该登记结果可能存在错误的证明材料即可。
二是两者的性质不一样。更正登记是由登记机构直接改变登记结果，属于本登记，也就是终局登记。而异议登记，登记机构不能直接改变登记结果，不对物权变动状态本身进行登记，需要等法院的判决结果生效后，依据判决进行更正，其实质是一种暂时的保全登记，属于预备登记。
《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。因此，有观点认为，异议登记应该以申请人提起过更正登记请求为前置程序，登记机构需要审查申请人的更正登记请求遭拒绝的事实，申请人应当提供登记簿记载的权利人不同意更正的证明。笔者不认同这种观点，申请人可以根据需要选择只申请更正登记还是异议登记，申请人不必先申请更正登记，登记机构也不应进行相应的审查。理由如下：
一是从《物权法》的条文，无法推断出此结论。此观点不符合《物权法》的原意。
二是与设立异议登记制度的初衷相悖。如前所述，异议登记目的就是为了给当事人提供及时的保护，如果要求当事人先提起更正登记，在此过程中，名义上的权利人就有可能转移权利，无法实现保护事实上的权利人的目的。
三是没有可操作性。只有登记簿记载的权利人不同意，当事人才会申请异议登记，否则当事人可直接申请更正登记。因此不需要提供登记簿记载的权利人不同意更正的证明。并且实践中当事人也无法提供。
需要提醒登记机构的是，只有在登记结果确有错误时，登记机构才能直接依法按程序办理更正登记，否则应当告知当事人申请办理异议登记。如果登记机构轻易的进行更正登记，可能导致行政诉讼中的被动地位。笔者认为，登记机构在办理更正登记之前，必须考虑更正之后一旦当事人提起行政诉讼时，有无必胜把握。如无必胜把握，不能直接办理更正登记，而应告知当事人申请异议登记并提起诉讼，再根据法院判决办理相应的登记。
六、异议登记的失效
异议登记在为真正权利人提供临时性保护的同时，也为不动产物权交易造成了一种不稳定状态，为了使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效期间作出限制。因此《物权法》第十九条规定，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。对这一规定，实践操作中可能存在两个问题：
一是如何判断申请人是否在异议登记之日起十五日内提起了诉讼？是否需要申请人在异议登记之日起十五日内提交法院已经受理起诉的证明材料？
二是如果申请人在异议登记之日起十五日内不提交法院已经受理起诉的证明材料，登记机构是否可以主动注销异议登记？
对于第一个问题，笔者认为登记机构应当在发给申请人异议登记证明时书面提醒申请人在异议登记之日起十五日内提交法院已经受理起诉的证明材料。
对于第二个问题，笔者认为登记机构不宜主动注销异议登记。理由如下：
一是与登记依申请的原则不相符。
二是《土地登记办法》第六十一条和《房屋登记办法》第七十九条都明确规定，在人民法院不予受理或者不予以支持申请人的诉讼请求的，异议登记申请人或者登记簿记载的权利人可以持相关材料申请注销异议登记。
三是按照《物权法》的规定，如果条件成就，即使登记机构不办理注销登记，异议登记的效力也将会自动失效。因此在登记机构无法判断条件是否成就时，不宜主动注销。