法定共有
法定共有，是指建筑物共有权中，依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。
一、共有关系的特征
1．在主体方面，共有的权利主体具有多元性。共有的主体是两个以上的自然或者法人，这种主体的多元性使得共有区别于单独所有（独有）。另外，在共有关系中，多个主体之间的联系具有偶然性，即不以团体的结合关系为前提。但多数人共同所有一物，并不意味着共有是多个所有权，在法律上，共有物只有一个所有权，而由多人享有。
2．在客体方面，共有的权利客体具有统一性。共有物通常表现为一项尚未分割的统一财产，共有物是特定的，它既可以是独立物，也可以是集合物。在共有关系存续期间，共有人不能分割共有物，也不能分别就共有物的某一部分享有所有权；每个共有人的权利及于整个共有物，因此，共有不是分别所有权。
3．在内容方面，共有的权利内容具有双重性。共有物在共有关系存续期间不能分割为各个部分，由各个所有人分别享有所有权，而只能由各共有人共同对共有物享有所有权，每一个共有人的权利及于整个共有财产，因而不同于区分所有。在共有关系内部、各个共有人或是对共有财产共同享有权利、承担义务，或是按各自的份额，对共有物享有权利、承担义务；在共有关系外部，可以作为以一个单一的所有权整体出现向第三人主张权利。
二、共同共有
共同共有是指基于一定原因成立共同关系的数人，基于共同关系，对共有物享有权利、承担义务的共有。我国《民法通则》规定：“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”，物权法规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利”。
1.共同共有的特征
（1）共同共有的基础是共同关系，最常见的是夫妻家庭财产。他们对共有财产不分各自的份额，在共同关系存续期间也不能要求分割。共同共有人对共有财产享有有平等的所有权，他们经平等协商进行管理、支配和进行处分。（2）共同共有人对共有财产也承担平等的义务，对外就共同财产负连带责任。
（3）在共同关系终止时，共有财产进行分割，应经平等协商，确定各自的份额。如果意见不一致，可诉请法院处理。
2.共同共有的法律效力
共同共有的法律效力可以归纳为：
共同共有的内部关系：
共同共有的内部关系表现为共有人对内的权利和义务。主要有：
（1）共同共有人对共有财产平等地享有占有、使用、收益、处分的权利，此种权利及于共有物的全部；
（2）基于共同共有的特性，共同共有人就共有物所享有的权利，需受调整该共同关系的法律的限制，即当事人不得随意变更法律调整共同关系（例如婚姻关系）时关于共有性质的规定；
（3）各共同共有人平等地承担因共有物产生的费用；
（4）除特别约定外，共有物的转让、抛弃、事实上的处分、变更其使用、管理、收益方法，须经全体共有人一致同意；
（5）共有关系存续期间，各共有人不得请求分割共有物或转让共有权；
（6）共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小确定，法律另有规定的除外。
共同共有的外部关系：
共同共有的外部关系主要表现为共有人对外的权利和义务，主要表现在：
（1）共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但是，如第三人善意、有偿取得该项财产的（主要是动产），应当确认第三人取得共有权，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
（2）因共有物产生的对第三人的义务，各共有人承担连带责任。
三、按份共有
是指数人按应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。现代各国民法均设有明文规定，我国《民法通则》第78条第2款规定：“共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。”物权法草案第99条规定：“按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利”。
1.按份共有的特征
（1）按份共有人的权利义务体现在一定份额上。在按份共有中，各共有人的份额称为应有部分，这个应有部分是共有人对共有物所有权所享有的比例，是确定按份共有人权利义务的依据，但该份额并不是一个完整的所有权。
（2）按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利。基于此特征，按份共有人有权要求将自己的份额分出或予以转让，除非法律或者共有协议有所限制。按份共有人死亡时，其继承人也有权继承其应有部分；
（3）按份共有人的权利义务及于共有物的全部。由于应有部分只是所有权量的分割，而非共有物的量的分割，所以按份共有人并不是就共有物的各特定部分享有权利、承担义务，而是就自己的份额比例对整个共有物享有权利、承担义务。
2.按份共有的法律关系
按份共有人的权利有：
（1）使用收益权。在不妨害其他共有人使用的前提下，各共有人有权依照其所拥有的权利份额对其物的全部进行使用、收益。
（2）管理权。各共有人均有权参与共有物的管理、利用，并在决定共有物的整体使用、经营、管理、改良、处分等方面享有表决权。共有人之间对共有财产的使用、经营、管理没有约定又不能达成一致意见的，应当按拥有共有份额一半以上的共有人的意见办理，份额相同时，应按多数共有人的意见办理，但不得损害其他共有人的利益。
（3）处分权。一方面，每个共有人对其应有的权利份额进行转让、设定负担或抛弃；另一方面，每个共有人有权要求将自己的共有份额分出，分出时，在不影响共有物的使用性能及其他共有人权利的情况下，可以分割出实物，否则，只能由其他共有人作价补偿。再一方面，整个共有物的转让、设定负担、抛弃事实上处分或变更其使用收益方法，须经全体共有人同意，共有人另有约定的除外。
（4）优先购买权，共有人转让共有份额时，其他共有人在同等条件下优先购买的权利。
按份共有人的义务有：
（1）尊重其他共有人权利和义务，各共有人依其份额对共有物使用收益时，不得损害其他共有人的利益或超出合理限度使用、收益而影响其他共有人权利的行使。各共有人在处分整个共有物时，应取得其他共有人的一致同意。
（2）按照各自的份额承担义务。在共有关系内部，按照各自的份额比例分担共有物所产生的费用、债务等。物权法草案第103条规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担”。
四、共同共有与按份共有的区别
1.产生的依据不同
房屋的共同共有根据共同关系产生，以某种共同关系的存在作为发生的必要条例。例如，以夫妻关系存在为必要条件，以家庭关系存在为必要条件，以合伙关系存在为必要条件。而按份共有则不需要这个前提条件，只需要共有人的共同意志而发生。
2.享有权利的范围不同
在共同共有中，共有的房屋是不分份额的，共有人对共有的房屋平等地享有权利并承担义务，只要有共同关系存在，就不能划分各共有人的房产份额。只有在共同共有关系终止时，才可以对共有房产进行分额，确定自己的份额。例如，夫妻关系存续期间共同购买的一套四房两厅商品房，就不能划分哪间房是丈夫的，哪间房是妻子的。假如夫妻离婚，即可依法进行分割。而按份共有，是按照各自的份额享有权利并承担义务的。
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