一般情况下，未满18周岁的未成年人属于限制行为能力人，不能单独签订租房合同，未经监护人同意，合同无效。但是，如果该未成年人已年满16周岁，以自己的收入为主要生活来源的，视为成年人，可以单独签订租房合同，所签合同有效。
如果有自己的合法收入则合同有法律效力，如果合同上签订了违约不退押金或者别的，需要履行合同内容。如果主要经济来源是父母给的，那么这份合同就是属于无效的。
限制行为能力人的行为效力：
1、纯粹受益和行为能力；
2、行为能力以外的双方行为是效力待定：（但签订合伙协议是无效的，因为根据合伙企业法规定，合伙人必须是完全民事行为能力人）。
3、行为能力以外的单方行为无效（如遗嘱）。

《中华人民共和国民法典》第十八条，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。