第一步，购房者需向开发商递交正式的退房通知书。第二步，在购房者提出退房请求之日起的十五个工作日内，开发商须全额偿还购房者已支付的全部购房款。同时，由开发商负责妥善处理与贷款银行之间解除或终止的所有相关手续以及文件。在此期间，如上述手续或文件尚在签署过程中，开发商有义务代为持有银行每月需要偿付的本金和利息。第三步，是开发商应及时向购房者退还款项。在购房者提交退房通知后，开发商必须迅速无条件地将全部款项退还给买方，并依照既定程序完成公积金管理机构或贷款银行的还款业务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。