商品房预售合同与预售认购书之间存在以下几点显著差异：
首先，在法律效力层面上有所区分。预售合同作为具备法律效应的文书，其条款对于合同双方均产生了法律上的强制性约束力。
然而，认购书则属“预约”性质，从根本意义而言尚未构成真正的合约，因此它无法给双方施加任何形式的强制性义务。
其次，两者在实质内容方面亦有显著区分。商品房预售合同无疑处于“本约”的地位，其法律效力与正式的买卖合同无异。相比之下，预售认购书则被视为“预约”，并不产生强制性的法律约束力。
最后，在核心目的方面，二者也存在明显的差异。预售合同主要用于对房屋的基本信息以及价格等关键条款进行明确确认。而认购书的主要功能仅限于对房屋本身进行初步确认，旨在表达出购买方对该房屋的强烈购买意愿。

《城市商品房预售管理办法》第六条
商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。