关于商品房买卖合同时能否退还，需要根据实际情况来分别处理:
首先，如果在要求诉讼之前，开发商尚未获得商品房预售许可证，那么这样的房屋认购书便无效力，所缴纳的定金也应当予以退还;
其次，若购买者未能依照认购书所确定的时间和地点前往签署合同，属于购买者自身的违约行为，此时定金是无法被退还的;
再者，卖房人如果在认购书规定的期限之内将选好的房子转售给其他人，使得无法正式签约，便构成了卖家的违约行为，应当向买家双倍偿还定金。
如果双方在约定的期限内，正式签署了合同，那么定金将在购买者完全履约之后，作为楼款的一部分或是被收回。
在正式合同执行的过程中，任何一方违反合同，均会受到“不予返还”或者“双倍返还”的制裁。
所以，如果双方都没有出现上述第一点中所述的违约行为，只是因为在预售（销售）契约以及补充协议内容方面无法达成共识，从而未能成功签订合同的话，卖方应该将定金全额还给购买者。
最后，若在正式签约时候，一方对认购书中已经确定的条件，例如房价、房号、面积等进行了更改，从而导致签约失败，那么就被视为违反合同，如果责任在于购买者，定金不能被退还;
若是卖方违约，需向购买者以双倍金额返还定金。

《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《民法典》第五百八十八条
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。