当开发商未能如期交付房屋时，除了不可抗力因素之外，其余所有的原因均应承担相应的赔偿责任。具体来说，如果开发商逾期未达60天，那么他需每日按总房价的万分之三支付违约金；如果逾期已经超过了60天，那么业主便有权利选择解除购房合同，此时开发商需要在接到解除合同通知的60天之内全额返还已付款项，同时还需按照已付款项的百分之五额外支付违约金。当然，业主也可以选择要求开发商继续履行合同义务，在此情况下，开发商则需每日按总房价的万分之五支付违约金。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
第当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。
一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。