关于恶意串通行为的判定，必须要有双方当事人蓄意损害第三人权益的恶意心态，这个恶意的概念其实是与善意相对立的，也就是说，明知或者应该预见到某种行为会给国家、集体或第三人带来损失，却仍然抱着这样的意图去做。然而，如果双方当事人或是其中一方当事人并不知晓或是并未应当知晓他们的行为可能会产生的危害后果，那么这种情况就不能被视为恶意。事实上，恶意串通行为必须具备双方当事人在事前已经存在串通行为的条件，这首先包括了当事人是带着相同的目的进行行为的。换句话说，双方之所以串通，都是出于某种意图去损害国家、集体或第三方的利益。这个共同的目的既可以体现在当事人提前达成共识的协议上，也可以是某一方做出了相关的示意性表达，另一方或其他当事人即便明知该行为会助长非法的结果，但还是以默示的形式接受了这项建议，然后，这些当事人就会相互协作，共同执行这个非法行为。
在房地产纠纷案件中，需着重评估以下几个方面来判断恶意串通的可能性：一是买方是否已尽到了作为普通购买者在谨慎审查和注意义务上的责任和义务；二是买方是否真正地付出了符合其价值的代价；三是具体的交易模式、过程及房屋买卖合同的内容是否详尽完备；四是对于后购房者的背景调查分析以及交易双方之间是否存在不正常的金钱往来关系等等。

《民法典》
　　第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。