交易流程：
1.卖房者需要首先还清银行贷款。
2.卖房者拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同。
3.开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续。
4.注销完成后由购买者和开发商签署新的商品房买卖合同，然后再到房管局重新备案。

《民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。