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一、城市旧区改建的概念
城市旧区是城市在长期历史发展和演变过程中逐步形成的进行各项政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。城市旧区的形成，显示了各个不同历史阶段发展的轨迹，也集中地积累了历史遗留下来的种种矛盾和弊端。因此，我国不少城市的旧区都或多或少地存在布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施短缺等问题，不能适应城市经济、社会发展和改革、开放的需要。这就要求按照统一的规划，保护好优秀的历史文化遗产的传统风貌，充分利用并发挥现有各项设施的潜力，根据各城市的实际情况和存在的主要矛盾，有计划、有步骤、有重点地对旧区进行充实和更新。所以，保护、利用、充实和更新构成了旧区改建的完整概念。
二、城市旧区改建的主要原则
城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施。
城市旧区改建的重点是对危房棚户、设施简陋、交通阻塞、污染严重地区进行综合整治，有的需要集中成片地拆除重建;部分建筑质量低劣、设施短缺、需要填空补齐和提高质量的地区，应当进行局部的调整改建，使各项设施逐步配套完善，房屋和各项设施基本完好的地区，应当充分利用并加强维护，保证各项设施正常运行。
城市旧区的改建应当同产业结构的调整和工业企业的技术改造紧密结合，改善用地结构，优化城市布局。要按照规划迁出有严重危害和污染环境的项目，充分利用腾出和闲置的土地，扩展文教卫生和商业服务等公共设施，增加居住用地、城市绿地和文化体育活动场地，加强基础设施和公共设施建设，改善城市环境和市容景观，提高城市的综合功能。
城市旧区特别是历史文化名城和少数民族地区城市的旧区改建应当充分体现传统风貌、民族特点和地方特色。市、县人民政府应当采取有效措施，切实保护具有重要历史意义、革命纪念意义、文化艺术和科学价值的文物古迹和风景名胜;有选择地保护一定数量代表城市传统风貌的街区、建筑物和构筑物，划定保护区和建设控制地区。
三、城市旧区改建模式的创新
城市实现科学、和谐与可持续发展的必由之路
列入住房和城乡建设部2009年科技项目的《城市旧区改造的模式创新试点研究》，近日在上海启动。其核心理念在于“创新”，目的是为城市旧区改造探索出可行的路子。那么，城市旧区创新有哪些内容?怎样创新?
城市旧区改造是城市发展中的重要主题，国际上对旧城改造的概念做过比较完整的概括，早在荷兰海牙召开的“关于旧城改造问题的第一届国际研讨会”上就指出：“旧城改造是根据城市发展的需要，在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设，包括再开发、修复、保护三个方面的内容”(1958年，海牙会议)。城市旧区的改造涉及规划管理、动拆迁、建设和维护等诸多方面。
随着中国经济的发展和城市化进程的加快。城市建设和经济增长相互促进，带动城市居住条件的改善。旧区改造更是推动经济增长、加快城市建设，改善居住条件和提高城市生活质量的重要途径，也是切实解决中低收入家庭住房困难的重要举措。世界城市发展的规律也都表明：旧区改造成为城市社会经济发展中的一个永恒课题，是城市实现科学、和谐与可持续发展的必由之路，也是提高城市功能、让城市生活更美好的必然选择。
基本原则：经济增长、城市建设、民生改善的共赢
据课题组负责人介绍，该课题的原则是：按照科学发展观的要求，在旧区改造中需要达到经济增长、城市建设、民生改善的共赢。这是当前我国在旧区改造中所需坚持的基本原则。以往的事实也证明，旧区改造对经济发展具有直接的推动力。上海经过1992年启动“365”危棚简屋改造、2001年启动新一轮旧区改造、2006年启动“十一五”旧区改造，成效显著。从1992年至2005年，两轮拆旧改造共拆除旧房6900万平米，平均每年拆旧近500万平方米。尤其在最近十年，每年动拆迁居民7万~8万户，直接带来住房刚性需求约800万平方米。可见，旧区改造或动拆迁除了有力刺激了房地产业发展和经济增长以外，还改善了居民居住条件，又提升了城市面貌和综合实力，也促进了和谐社会建设。
从这一基本原则出发，引申出以下一些“旧改”创新原则：
一是有利于保持一定的固定资产投资规模，保证城市经济可持续发展的原则。
房地产业是城市经济发展中的基本产业。尤其是由于种种原因我国城市住房的老化现象极为严重，在经济发展、人民生活水平日益提高的情况下，住房需求将在很长一段时间里成为硬需求。旧区改造带动固定资产投资和住房需求，对经济增长具有持续的推动力。
二是有利于合理使用城市土地，提升城市综合功能的原则。
旧区改造给我国城市土地的合理使用带来一个极为有利的因素。我国城市普遍缺少土地。旧区的土地资源如果得到合理开发，可以成倍增加城市土地的利用率。由于旧区住房虽然密集，但是层高很低，容积率大体在1上下。如果合理开发，光增加的容积率就能使土地的使用率成倍上升，无疑如同增加了建成区的土地。
三是有利于配合解决民生住房保障问题的原则。
城市旧区一般集中中低偏下收入的居民，那里往往也是住房困难户比较多的地区。通过旧改可以给居住困难的家庭带来改善居住条件的契机。所以旧改工作必须要有为居民提供住房保障的配套政策。
四是有利于保护城市历史文脉的原则。
旧改工作不是简单的拆除旧房，同时需要和维修、保护相结合。这方面的工作现在越来越得到重视。如何保持不同城市的历史特征已经成为当前我国旧城改造中必须予以关注的问题。最近上海在迎世博城市整治中涉及到这个问题。北京、西安在这方面也有一定的经验。
五是有助于推动已批未开发的旧区改造地块启动的原则。
旧改创新模式的研究有望推动已实行土地使用权转让但由于各种原因未能实施开发的地块加快启动。目前全国这样的地块有相当的比例。未开发的原因多种多样，根本原因是机制不健全，政策不配套，简单地使用商业开发的模式已经跟不上发展的需要。必须转变思路寻找问题的症结，在引导开发商弘扬企业社会责任的基础上、政策上予以一视同仁的支持。
六是政府、市场、社会协同运作的原则。
这是城市开发管理中十分重要的运作思路。要改变政府单枪匹马或以国有资本为主孤军作战的方式来进行旧区改造，这也许能解决一时一地的问题，但是难以推广和难以可持续发展。政策选择
完善旧区改造的居民参与和社会启动机制，依法保障并发挥动拆迁过程中的居民主体地位。
在总结试点经验的基础上，完善和落实城市动拆迁相关的社会参与法律法规，如《居民参与动拆迁的相关办法》，《旧区改造实行事前征询的实施意见》等，将政府责任、百姓意愿、社会评判有机结合起来。由居民决定“愿不愿意改”和“如何改”，并且引导居民有序参与旧区改造全过程。特别是在动拆迁过程中，帮助动拆迁居民形成统一组织，与开发商进行公平谈判，保障动拆迁居民的合法利益不受损失。
健全并不断完善住房保障政策与多元化动拆迁安置政策的有机衔接，解决动拆迁困难居民的居住问题。
积极开展旧区改造与住房保障结合的试点，按相关规定进行建设并予以支持。在规范拆迁补偿口径的同时，对住房面积小、收入低、无力自行解决居住困难的旧改地块家庭，开展由住房保障政策托底、通过住房保障解决“数人头”问题的试点;特别是要为更好地落实旧改地块居民多元化安置需求因地制宜地创造条件，按照小户型保障型住房的标准，在动拆迁区域范围内建设与动迁安置适配的房源，用于动迁居民的就近和就地安置。在补充安置标准市场价值相同的前提下，提供货币安置、异地安置和就近安置等多样化的安置方式，给动迁居民更多选择，使中心城区的社会环境更趋和谐。
通过投资多元化体系建设，拓宽社会改造资金来源，为旧区改造提供资金保障。
通过出台相对优惠的土地供应、税收等优惠政策，探索引入社会力量和资金参与旧改，吸引有品牌、有实力、有旧改经验的开发企业参与改造。一方面要吸引有实力的外资企业参与旧区改造，另一方面要吸引市属大型房地产开发企业积极参与试点地块的改造。努力形成旧区改造投资主体多元化的格局。针对目前国内外企业对新一轮旧区改造不甚了解的情况，建议依靠政务公开渠道或建立新的信息发布制度，定期向社会发布新一轮旧区改造的各种信息，增加工作的透明度，以利于企业的投资决策。
但需要指出的是，旧区改造相关部门在实际工作中，应从严掌握优惠政策的享受范围，使优惠政策真正落到需要重点扶持的项目上;同时，还要研究加大优惠政策的聚焦力度，使少数最困难的地块可以因此而得到改造。
加快新一轮旧区改造立法，规范旧区改造行为。
现行有关旧区改造政策法规，绝大多数都是计划经济时期或为改造初期制订的。随着国家经济体制的转轨，房地产市场的发展和城市住房产权形式的变化，这些政策法规已不能适应新一轮旧区改造的需要，迫切需要加快立法，以规范新一轮旧区改造的行为。
当前，急需制订和修改的有关旧区改造的政策法规的内容包括：房屋拆迁管理、改造项目立项、土地使用权获得、规划控制、建筑设计标准、扶持和鼓励政策等。有关部门应及时总结试点改造的经验，在此基础上，完善新一轮旧区改造的政策法规，以保障新一轮旧区改造的健康发展。
城市区域功能的再造，推动城市经济结构的升级和城市建设可持续发展。
利用旧区改造契机，规划区域的新功能开发，吸引资金和人员、居民进入，提升城市产业结构，使居民结构同时得到优化。这是将旧区改造和城市更新发展结合起来的前沿性研究。
目前上海市政府已对旧区改造工作扩大试点范围，把上海旧改中的五块最难啃的“骨头”(闸北区的“新客站北广场”、黄浦区“董家渡13A、15A街坊”、杨浦区的“平凉路西块”、普陀区的“建民村”、虹口区的“虹镇老街”)等作为当前旧区改造工作的重点区域。据了解，这些区域的旧改争取在世博会召开前取得新的突破。
为配合旧区改造的需要，市有关部门将重点围绕顾村、曹路、周康、浦江、江桥、泗泾等六大经济适用房基地研究扩容方案。六大基地原规划用地面积约15平方公里，现结合各基地现状及周边情况，充分考虑轨道交通、公共服务设施、基础设施配套等要求，新增扩容面积超过7平方公里，预计可以新增安置房源800万~1000万平方米。
课题组将对上述试点地区的做法和经验及时加以总结。同时扩大试点，重点对目前在调动社会性机制方面有重要意义的原地就近安置、社会资金参与旧区改造、旧区改造和城市功能开发产业结构调整等前沿性问题进行深入的跟踪试点研究。
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