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一、住宅使用说明书的概述
《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关[1] 事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。
根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据
二、住宅使用说明书范本
依据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制定的规定》，为维护住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，现将工程使用要求及注意事项说明如下：
请认真阅读说明书
严格按说明书要求使用您的建筑产品
建筑产品名称： 建设(开发)单位： 施工单位：
竣工日期：_____年_____月_____日
《住宅使用说明书》以下简称《说明书》，在住宅交付用户的同时提供给用户，即交钥匙的同时领取使用说明书，每套住宅附有各种《说明书》，以确保用户正确使用购买的建筑产品。
一、建筑结构说明
本建筑产品_______________，按_____ 度抗震设防;基础为_______________ ，楼层结构__________ ，使用荷载标准值__________千牛/平方米，墙体材料为______________________________，屋面为__________ ，防水材料为____________________ ，阳台使用荷载标准值__________ 千牛/平方米，卫生间防水为_____ 。
二、供电负荷
电表额定电流_____ 安培，总负荷__________千瓦;
进户线_____ m㎡，保护零线_____ m㎡ 照明回路_____ m㎡，负荷_____ 千瓦;
插座回路_____ m㎡，负荷_____ 千瓦; 空调回路_____ m㎡，负荷_____ 千瓦;
三、使用说明
1、装饰装修改造时，应征得房产管理部门或物业管理部门同意，向原设计、施工单位咨询，不得拆除和破坏梁、板、柱及承重墙的任何部位。
2、使用电器设备请提前核对电表、线路负荷、避免超负荷用电造成电路烧毁和引起火灾，造成损失。
3、阳台存放物品时不得发生剧烈振动，以免阳台断裂。
4、厨房、卫生间装修地面改造时，不得破坏防水层。在使用过程中，勿乱抛杂物，以免造成堵塞。
5、非上人屋面严禁上人盒堆放杂物，以免造成屋面损坏漏雨。
6、用户对电器设备应按设备使用说明书的要求进行使用、维护保养。
7、暖气、管道改造方案必须书面报物业管理部门批准，并经物业验收以免影响其他用户采暖。
四、保修说明
1、用户对本产品需保修或维修，应对开发公司或物业管理部门提出申请，以便及时安排维修。
2、用户因使用不当造成的缺陷和破坏不属于保修范围。
3、解决工程质量纠纷和损坏赔偿，按国家有关法律法规的规定执行。
4、在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所以有人，使用人或者第三那方人身，财产损害的，房屋所有人，使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。
五、保修范围及期限 详见工程质量保证书。保证书中开发上应承诺自房屋竣工验收合格之日起计算保修期。
六、其他事项
1、本公司向所有用户承诺，自产品竣工交付之日起，按保修范围及期限及时保修。
2、非施工质量原因造成缺陷及维修项目，我公司将根据用户要求和实际情况进行维修，合理收费。
3、我公司的维修人员在维修施工中，保证做到服务态度好。维修质量好，现场清理好，对用户意见及工程质量缺陷及时反馈，让用户满意。
4、本公司接到报修电话后，保证48小时内到达用户现场。
5、诚恳接受用户监督。公司设用户投诉电话为 . 使用说明书每户(套)一份
法定代表人(签字)：__________ 建设(开发)单位(章)：
三、《住宅使用说明书》的制度规定
【实施时间】1998-09-01【发布单位】建设部建房（1998)102号
关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知
各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳市国土规划局、住宅局：
为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。现将《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》印发你们，请遵照执行。并就有关事项通知如下：
一、各级建设行政（房地产）主管部门要认真组织实施《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，加强房地产开发企业的管理，在商品住宅销售中明确质量责任、确保商品住宅质量。
二、房地产开发企业要结合《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的实行，建立和完善企业内部的质量管理制度，加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理，使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。
三、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本。
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
第一条为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。
第二条本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅。
第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
样本
第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；
屋面防水3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年；
管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
卫生洁具1年；
灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4、用户报修的单位，答复和处理的时限；
第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
第七条房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
第八条《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
第九条住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。
第十一条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第十二条房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
第十三条其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。
第十四条本规定由建设部负责解释。
第十五条本规定从1998年9月1日起实施。
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