一般而言，购买房产时交付的订金可以予以退还，但若买受人已同开发商订立相关合同，则该笔订金则不可退还，开发商依法享有要求买受人予以赔偿的权利。然而，以下情形下，订金是无法予以返还款项的：首先，若买受人未能按照认购书所规定的期限及地点前往签署合同，或在正式签署合同时擅自变更认购书中已确认的诸如房价、建筑面积以及户型等关键性条款，从而导致无法顺利签署合同，那么此种情况便会被视为违约行为，其所支付的订金将无法得到退还。其次，若开发商在认购意向书规定的期限内将买受人已认购的房屋转售给其他第三方，从而导致未能成功签署正式合同，此时开发商应当双倍返还买受人所支付的订金。再者，若开发商未能取得有关商品房销售的合法资质证书，或者由于开发商自身的原因导致双方无法签署正式合同，甚至因此引发合同无效的法律后果，那么开发商应当返还买受人所支付的订金，并且承担由此产生的买受人经济损失。此外，若双方仅因为正式合同、相关补充协议的具体内容无法达成共识，且这一问题与认购意向书的内容无关，进而导致正式合同无法顺利签署，那么双方均不构成违约行为，开发商应当全额返还买受人所支付的订金。最后，若认购意向书对于房价、建筑面积以及户型等关键性条款未作明确约定，或者约定不够清晰明了，而双方在此方面又无法达成共识，最终导致正式合同无法顺利签署，那么开发商也应当返还买受人所支付的订金。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。