商品房预售合同，本质上属于一种特别形式的买卖合同，其特指商品房预售方与预购方彼此间预先达成共识，约定由预售方在约定期限内向预购方转让建成之后的商品房所有权；
预购方则向预售方支付定金或者部分购房款项，并且按时接收商品房的书面协定。
在审理此类合同的有效性问题时，必须密切关注下述几个要点:
首先，当生效条件成熟时，主体是否合格以及相关各方当事人是否具有法定的订立合同时所需具备的缔约资格。
商品房预售合同的签约主体具有明确的限制，预售方通常必须是房地产开发商，也就是具有法人资格的实体单位，因此，并非所有人都能够作为预售方来参与订立商品房预售合同。
预售方，亦须取得合法设立的房地产开发企业证书。
由于商品房预售环节实行了严格的许可证制度，预售方仅持有预售许可证明并且具备相应的预售许可资格，那么他们与预购方之间签订的预售合同方可视为具备法律效力。
反之，如果出卖人未能取得商品房预售许可证明，哪怕在提起诉讼阶段之前完备许可手续，也不能认定该合同为有效合同。
其次，需确保合同的每一项内容都是双方真诚的意思表达。
第三，不得违背我国现行法例、行政法规及崇尚的公共利益。
第四，保证当事人所追求的合同目标切实可行。
例如，预售的商品房必须已经确定施工推进进度、竣工交付日期、物业管理规划、装修规格说明、平面图或户型图表等实质性条款以保证合同如期产生当事人预期的法律后果。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。