在房屋交易过程中，定金和订金具有不同的法律效力。通常而言，定金是一种担保方式，如果购买者违约，销售商有权没收定金，反之亦然；而订金则可视为预付款项，在购买者决定取消合同或者购买不成功时，可以退还给购买者。然而，并非所有情况下订金均可退还，这需要视具体情况而定。此外，也有少数时候，定金具备了向购买者退回的可能性。以下是几个常见的例子：
第一，在收取定金的一方未能履行合同义务的情况下，比如未按约交付房屋或提供相关服务，那么购买者有权要求退还定金。
第二，当收取定金的一方履行债务时存在瑕疵，例如房屋质量问题、面积不符等，购买者同样有权要求退还定金。
第三，在房屋销售过程中，销售商可能会采用认购、订购、预订等方式向购买者收取定金以确保双方能够顺利签订购房合同。若由于购买者自身原因无法签订合同，根据法律规定，销售商应按照定金的相关规定进行处理。
最后，如果由于不可归责于双方的原因，如政策变动、自然灾害等因素导致购房合同无法签订，销售商应当全额退还购买者所支付的定金。

《民法典》第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。