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问题 房屋质量保修保证担保
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一、房屋质量保修保证担保概述

房屋质量保修保证担保是保证人为开发商（被保证人）在保修期内按《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》（以下称“主合同”）的约定履行保修义务，而向购房人（权益人）提供的担保。若非因购房人或不可抗力的原因，开发商没有按照上述文件的约定履行保修义务的，购房人有权要求保证人代为履行合同义务或赔偿损失。

　　在保证期间，若购房人购买的房屋（包括房屋套内建筑面积部分和公共部分）及配套装置发生质量保修问题，而开发商或有关责任人在房屋保修期内未按《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》的规定履行保修义务的，购房人有权依据保函和《房屋质量保修保函理赔程序》，在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任：即对被保证人未按上述约定履行义务给权益人造成的直接财产损失以及权益人为防止或减少房屋及其配套装置和房屋内的财产损失所支付的必要的、合理的费用予以赔偿。

二、房屋质量保修保证担保的作用

　　第一，保证房屋质量。保修保证担保的设立，在购房人、保证人与开发商之间建立了三方的责任关系链条，有利于促使开发商全面履行保修义务，维护购房人的合法权益。

　　第二，设立房屋质量保修保证担保，有利于在工程建设中控制工程建设的质量，促使开发商更加严谨、负责地进行工程质量管理。

　　第三，在房屋交付使用后，开发商会认真负责地完善物业管理系统及相关规章制度，提高物业管理服务水平。

　　第四，在开发商不按照约定履行保修义务时，购房人可以不再找开发商，持保函要求保证人承担保证责任。

三、房屋质量保修保证担保的诉讼时效

诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利，持续达到一定期间而致使其请求权消灭的法律事实。
一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合 同的诉讼时效，也就是说，当案件经过一审、二审最终发生法律效力时，应开始计算保证合同的诉讼时。连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保 证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效，一般来说，应当从债权人要求保证人承担保证责任的书面通知送达之日的次日 起开始计算保证合同的诉讼时效。一般保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断。一般保证和连带责任保证中，主债务诉讼时效中止的，保证债务的 诉讼时效同时中止。

四、房屋质量保修保证担保的债务承担

（1） 连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期限满没有履行债务，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任；连带共同保 证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担；没有约定的，平均分担。
（2）按份共同保证的保证人按照保证合同约定的保证份额承担保证责任。
（3）最高额保证合同的不特定债权确定后，保证人应当对在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权余额承担保证责任。
（4）一般保证的保证人在主债权履行期间届满后，向债权人提供了债务人可供执行财产的真实情况的，债权人放弃或者怠于行使权利致使该财产不能被执行，保证人可以请求人民法院在其提供可供执行财产的实际价值范围内免除保证责任。
（5）第三人向债权人保证监督支付专款专用的，在履行了监督支付专款专用的义务后，不再承担责任。未尽监督义务造成资金流失的，应当对流失的资金承担补充赔偿责任。
（6）保证人对债务人的注册资金提供保证的，债务人的实际投资与注册资金不符，或者抽逃转移注册资金的，保证人在注册资金不足或者抽逃转移注册资金的范围内承担连带保证责任。
（7）保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。但是，保证人与债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。
（8）保证期间，债权人许可债务人转让部分债务未经保证人书面同意的，保证人对未经其同意转让部分的债务，不再承担保证责任。但是保证人仍应当对未转让部分的债务承担保证责任。

五、房屋质量保修保证担保形态

保证的形态包括普通保证和特殊保证两种。所谓普通保证，是指不需当事人在合同中明确约定承担何种保证责任的保证；特殊保证是指当事人必须在合同中明确约定保 证人承担何种保证责任的保证。如果当事人在合同中没有约定保证形式(保证人承担何种责任)，则为普通保证。这一点我国与其他国家是一样的，但在何为普通保 证何为特殊保证一点上却是大相径庭。大陆法系国家的法律都以一般保证为普通保证而以连带保证等为特殊保证，我国则反之，以连带保证为普通保证，而以一般保 证等为特殊保证。
一般大陆法系国家除了规定了普通保证外，还规定了多种特殊保证。如日本的一般保证为普通保证，除此之外还有连带保 住、银行保证、最高额保证、建设工事完成保证、消费者贷款保证以及身元保证等特殊保证；台湾的普通保证也是一般保证，除此之外的特殊保证有连带保证、银行 保证、共同保证、再保证、求偿保证、赔偿保证、人事保证、信用委任等。
我国的担保法没对保证的形态进行分类，除规定了一般保证与连带保证两种之外，还用第12条一个条文规定了共同保证， 用14条一个条文规定了最高额保证。而银行保证则规定在银行法律中。担保法第19条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保 证承担保证责任。”据此，我国担保法是以连带保证为普通保证的。
保证形态上的差别，反映出了立法者价值取向的不同。大多数大陆法系国家以一般保证为普通保证，即保证的常态，反映出了这些国家立法者在保护债权人权益的同时更应保护保证人权益的价值取向；我国以连带保证为保证的常态，反映出了立法者着重保护债权人权益的价值取向。

房屋质量保修保证担保相关词条

  • 保证担保

    根据《中华人民共和国担保法》的规定，保证担保是指保证人与贷款人约定，当借款人违约或者无力归还贷款，保证人按约定履行债务或承担责任的行为。具有代为清偿债务能力的法人及其他组织或公民（自然人）可以做保证人。办理保证人担保的，借款人须有三人以上保证人作为还贷保证。

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更新时间：2025/4/7 7:34:52