排除因不可抗力因素导致的延期情况，当已超出双方约定的交房期限时，即应从此时开始计付违约金。若经过催告之后，卖方仍未能在合理期限内（即三个月）履行其义务，则买方有权据此主张解除合同。若未进行催告程序，则买方解除合同之权利自解除权产生之日起算，应在一年之内行使；如逾期未行使该权利，则解除权将自动失效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。