商品房公摊面积的核算步骤如下：
首先，确定公摊面积，这个数值等于整栋建筑物的占地总面积，也就是建筑面积，减去每个单位中实际使用的面积，即为套内面积；
其次，公摊面积涵盖的范围较广，具体包括楼梯、公共走廊、电梯以及其他公共建筑等；
最后，由于建筑类型的差异性，公摊面积也会有所不同。一般而言，多层建筑的公摊率约为10%左右，小高层则在20%上下浮动，高层建筑的公摊率则在20%-30%之间，而对于酒店式公寓这类特殊建筑，其公摊率可能高达30%-40%，至于一层商铺的公摊率，通常控制在5%以内。
影响公摊面积的因素主要包括以下几个方面：
第一，建筑结构。
根据建筑结构的不同，可以将建筑物划分为塔楼和板楼两种形式，而这两种形式下的住户分布情况也存在显著区别。总体来看，高层建筑且居住密度较高的塔楼，其公摊面积相较于板楼往往更大；
第二，住宅分布。实际上，在同一楼层内，一梯两户与一梯多户所需分摊的公用面积并无太大差别。
然而，依据平均分配原则，每新增一户，每户所承担的公摊面积便会相应地减少一些；
第三，公用面积大小。一般来说，高端小区通常配备有挑高式的大堂、宽敞的电梯、室内专属车库以及完备的公共设施等，这些空间及设施占据了较大的面积，因此公用面积越大，公摊面积自然也随之增大，两者呈现出正相关关系。
综合以上分析，我们可以得出商品房公摊面积的计算公式为：公摊面积=建筑面积-套内面积。
同时，由于建筑类别各异，公摊面积亦会有所不同。影响公摊面积的因素主要包括建筑结构、住宅分布以及公用面积大小等多个方面。

《商品房销售管理办法》第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。